• 統計局房價指數要考慮地方壓力
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2014-07-17  /  瀏覽:1540 次  /  

 趨勢判斷是行業數據的基礎功能。未來樓市如何走,看空者有之、唱多者也有之,見仁見智,這本屬常理,但做判斷的數據基礎不該提供相反的信號。而不可思議的是,這種現象屢屢上演。以房價為例,國家統計局6月18日公布的數據顯示,5月70個大中城市中房價環比下跌的35個,其中一線城市中只有北京微漲,廣州持平,而上海、深圳則出現近兩年來首度房價環比下跌。然而,上海某研究院此前發布的數據則是,5月一線城市新建商品住宅成交均價環比增長3.7%,同比增長10.6%。京、滬、穗、深四市環比分別上漲1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

  官方與民間機構統計數據南轅北轍也就罷了,官方機構之間數據“打架”竟也成家常便飯。以廣州為例,國家統計局數據顯示,今年3至5月,廣州房價環比漲幅分別為0.4%、0.1%和0,而廣州市國土房管局的統計數據卻顯示,3至5月廣州房價環比上漲分別為10.4%、1.5%和2.1%,連續三個月創下新高。事實上,這樣的烏龍現象已不是第一次上演了,也不僅在一個城市上演。

  房價統計的另一個大問題,是缺乏代表性和客觀性,這是大忌。目前,各大城市新房供應沿中心區向外圍“同心圓”式擴展。相應的,可比房價水平也沿中心區向外圍而依次下降。因此,即便新房價格水平統計準確,但其同環比變化缺乏參考價值,也就無法做趨勢判斷了。比如,今年新房價格在數據上下跌了,但到底是外圍新房供應增加了,還是房價真下跌了,單從數據上看不能下結論;再比如,2011年以來,為規避限價政策,開發商紛紛改裝修房為毛坯房,或采用雙合同(銷售合同和裝修合同),價格在數據上表現為下跌或平穩,但真實價格水平可能卻上漲了。

  住房成交量的數據也是如此,游離于政府網簽和備案之外的房屋交易大行其道。在各大城市,特別是一線和二線重點城市,小產權房交易、軍產房交易、商務公寓交易、非法集資建房等等,均沒有納入商品住房交易中,導致住房實際交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中,“送面積”、“偷面積”等現象普遍存在,交易規模也被不同程度地低估或高估了。相應的,人均住房、每平方米住房價格統計也不可能準確了。

  樓市數據統計體系中,開發投資、新開工、竣工和新房交易量價等政府關心的、與國民經濟密切相關的數據披露還比較齊備,但其他產品層次的數據缺失很嚴重。比如,政府僅披露新房的價格,而由于長期受“陰陽合同”干擾,二手住房的價格與真實價格天壤之別;租賃價格的官方數據更是長期處于空缺狀態,市場上發布的租金價格和指數也是房產中介計算出來的。但是,在任何一個城市,最大中介的市場份額也沒有達到50%,租金價格的代表性之差可想而知。很難想象,對于一線和二線重點城市,二手住房交易早已經超過了新房、租賃率超過了50%,但是卻沒有權威和統一的二手房交易價格和租賃價格。

  另外,樓市目前披露的數據偏宏觀,而中觀的區域數據和微觀的片區數據缺失嚴重。在各大城市,主城區與非主城區、熱點片區與非熱點片區、新區與老區,房價的水平差別非常大,這反映的是不同區域公共服務完善程度、住房供應效率、購房意愿和投資炒作的差別。此外,空置率、房價收入比、租售比等重要指標性數據缺失更嚴重。而這些不同區域的數據、專項指標數據,對于樓市和整個行業非常重要,本來能成為政府未來公共服務規劃、片區發展規劃、城市更新規劃、住房供應規劃、土地供應及節約利用最佳的指導信號,也能給老百姓市場判斷、購房置業提供實用的參考,也是老百姓最希望看到的數據信息。

  樓市數據問題還表現在統計方法上。價格水平(簡單價格、中位價格和加權價格)和價格指數是主要的兩種房價統計方法,民間機構、房產中介和媒體一般披露價格水平,而國家統計局僅公布主要城市的房價指數。從應用角度看,兩者都非常重要。但在目前,房價水平統計存在如上我們闡述的多方面問題,無法發揮應有的功能;而國家統計局編制和發布的房價指數受到的行政干預和考慮較多,比如穩定市場預期、地方政府壓力、房價控制目標等等,也不客觀。

  隨著城鎮居民基本住房需求的初步解決,我國房地產已告別了大規模建設的時期,而進入存量時代的“下半場”。過去,由于住房相對短缺,盡量多蓋房是管理部門的第一要務,而在哪里建房、建設什么樣的房、給誰建房等都不是多大的問題。進入存量時代后,老百姓的需求更多集中在改善住房,面對這種差異化的需求,就需要考慮建多少房、在哪里建、建設什么樣的房、給誰建等問題。而這些問題需要完善的、系統的數據支撐。目前,之所以到處存在住房空置與老百姓買不到合意房子并存的現象,特別是在保障房領域,就在于住房供應沒有完善的數據體系的支撐。今年,國家及各地方都要開始準備編制全國及各地方的住房建設“十三五”規劃。如果沒有完善的數據支持,“十三五”規劃難逃成為擺設的結局。當然,數據體系的完善,也將提高房地產行業管理的軟實力。

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